L’achat en nue-propriété ne manque pas d’atouts pour séduire les investisseurs. Ce placement immobilier très particulier vous permet de réaliser une économie importante sur le prix, engendre peu de frais et bénéficie d’une fiscalité très favorable. C’est aussi un moyen d’assurer la valorisation de votre bien sans effort de votre part.
Définition de la nue-propriété
En droit français, la pleine propriété est composée de deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit est le droit d’utiliser un bien sans en disposer tandis que la nue-propriété est le droit d’en disposer sans l’utiliser. Une subtilité de vocabulaire qui prend son sens par l’exemple : la personne qui possède l’usufruit sur un bien peut percevoir des loyers de sa location, mais ne peut pas le revendre. Celle qui possède la nue-propriété peut, à l’inverse, décider de vendre le bien, ou même de le détruire, mais ne peut pas percevoir de revenus locatifs.
L’achat en démembrement de propriété
Lors d’un achat en nue-propriété, vous confiez à un tiers l’usufruit temporaire de votre bien pendant plusieurs années, 15 ans en moyenne. C’est ce que l’on appelle le démembrement de propriété. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction du prix d’achat correspondant au prix de l’usufruit. Déterminée selon un calcul particulier, la réduction équivaut généralement à la moitié de la valeur du bien en pleine propriété. Votre investissement de départ étant ainsi considérablement réduit, vous pouvez devenir plus facilement propriétaire dans des secteurs très porteurs.
Dans ce type d’investissement, l’usufruitier est souvent un bailleur institutionnel, ou social dans le cadre de l’usufruit locatif social. Compte tenu des couts de construction, ce type de bailleur rencontre de plus en plus de difficultés pour fournir des logements à destination des classes intermédiaires et préfère acheter l’usufruit plutôt que d’assurer la construction des logements. Quel que soit le bailleur choisi, assurez-vous de la qualité de la construction et privilégiez les zones géographiques avec une forte demande locative.
Les rôles du nu-propriétaire et de l’usufruitier
En achetant en nue-propriété, vous confiez à quelqu’un d’autre la gestion locative de votre bien, ce qui signifie que vous échappez aux tâches habituellement dévolues aux propriétaires bailleurs. Jusqu’à l’expiration de l’usufruit temporaire, c’est l’usufruitier qui s’acquitte des charges, perçoit les loyers et assume le risque afférent à la mise en location du bien. En revanche, les gros travaux ne sont pas systématiquement assumés par le bailleur. Vérifiez lors de l’achat si une close le prévoit.
À l’issue de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien. Vous pouvez donc décider de le revendre, de l’occuper, ou de le louer sous d’autres conditions que celles du bail précédent.
Les avantages fiscaux du nu-propriétaire
En tant que nue-propriétaire vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse. En effet, pendant la période de démembrement vous n’êtes soumis ni à la taxe foncière ni à l’impôt sur la fortune, mais vous pouvez toujours déduire de vos revenus fonciers d’éventuels intérêts d’emprunts. À la fin de l’usufruit, vous récupérez votre bien en pleine propriété sans payer de frais et sans fiscalité. Si vous décidez de le revendre, la plus-value sera en revanche taxable.